Hinter den Kulissen der Baustellen: Wer macht was in der Immo-Branche

Von Baufirmen über Generalunternehmer bis zur Projektentwicklung: Ein Blick auf die vielfältigen Aufgaben und die finanzielle Seite von Bauprozessen.

Bei jeder Baustelle, die man passiert, fällt sofort ein Banner ins Auge, das die Namen von verschiedenen Firmen wie von Projektentwickler, Baufirmen und Generalunternehmer trägt. Doch welche Aufgaben haben diese einzelnen Firmen und was unterscheidet sie?

Projektentwickler wie die VMF Immobilien GmbH sind Unternehmen der Baubranche, die Planung und Konzeption zur Umsetzung von Projekten aller Arten verfolgen. Projektentwicklung ist die Summe aller unternehmerischen Beratungen und Entscheidungen, Planungen, Untersuchungen und vorbereitenden Maßnahmen, um ein Grundstück zu bebauen oder für einen bestimmten Nutzungszweck vorzubereiten. Die Projektentwicklung kann sich auch auf einzelne Aufgaben beschränken, etwa auf die Suche nach geeigneten Grundstücken für Wohnanlagen. In der Regel ist die Projektentwicklung aber umfangreicher und umfasst Leistungen wie die Planung, die Finanzierung, den Grundstückserwerb und den Bau schlüsselfertiger Wohnanlagen sowie deren anschließenden Betrieb oder Verkauf, wie zum Beispiel beim Projektentwickler VMF Immobilien GmbH.  Das Unternehmen hat zudem eine hohe Expertise beim Thema Nachhaltigkeit. Dabei wird bei der VMF Immobilien GmbH Nachhaltigkeit über den gesamten Zyklus einer Immobilie hinweg gedacht. Das beginnt bei der Planung geht über den Einsatz der Baumaterialien bis hin zum Betrieb eines Wohnbaus.

Eine Baufirma, auch Bauunternehmen genannt, erbringt Bauleistungen im Hoch- und Tiefbau, zum Beispiel die Errichtung einer mehrstöckigen Wohnanlage mit Tiefgarage. Geschuldet wird jedoch kein schlüsselfertiges Bauwerk, sondern die Erbringung bestimmter Gewerke. Planung, Organisation, Projektierung und Finanzierung fallen in den Bereich des Bauherrn, zum Beispiel einem Projektentwickler.

Generalunternehmer (GU) sind Bauunternehmen, die für die Ausführung kompletter Bauleistungen im Hoch- und Tiefbau beauftragt werden. Beispiele sind Wohnhausanlagen, Spitäler und Bürogebäude, die in der Regel schlüsselfertig hergestellt und übergeben werden. Der Generalunternehmer ist somit für die Ausführung aller Gewerke verantwortlich. Planung und Projektierung fallen aber nicht darunter und bleiben beim Bauherrn, der auch für die Finanzierung der Bauleistungen verantwortlich ist. Der Generalunternehmer erbringt in der Praxis nur einen Teil der Gewerke, andere Arbeiten vergibt er an Subunternehmer. Daher vereinbaren Generalunternehmer und Bauherr im Generalunternehmervertrag, dass der Generalunternehmer die Erbringung von Bauleistungen an Sub- bzw. Nachunternehmer weitergeben darf. Vergibt der Generalunternehmer einzelne Gewerke an Subunternehmer, bleibt er dennoch Vertragspartner des Bauherrn und trägt ihm gegenüber die volle Verantwortung für die vertraglich vereinbarte Erbringung der Bauleistung.

Subunternehmer sind Bauunternehmen und werden vom Generalunternehmer für spezifische Bauleistungen wie etwa Elektroinstallationen, Rohrleitungen oder Malerarbeiten beauftragt. Diese Zusammenarbeit ermöglicht es dem Generalunternehmer, Expertenwissen und spezialisierte Dienstleistungen in Bauprojekte einzubringen, ohne selbst alle benötigten Ressourcen organisieren zu müssen. Der Vertrag zwischen Subunternehmer und Generalunternehmer wird Subunternehmervertrag genannt.

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